Tirelli orienta sobre a compra de imóveis

O presidente em exercício do Sciesp esclarece questões que preocupam os candidatos à casa própria.27/10/2008, São Paulo, SP - Alexandre Tirelli, presidente em exercício do Sindicato dos Corretores de Imóveis no Estado de São Paulo, esclarece dúvidas que têm sido manifestadas por leitores dos canais editoriais do Imovelweb. Encaminhe você também as suas questões (reporter@imovelweb.com.br), que nos encarregaremos de ir às melhores fontes, procurando respostas.Imovelweb - Há quem compre imóvel para uso próprio; outros compram para renda. Para cada perfil, quais as ponderações que auxiliam a decisão de compra?Alexandre Tirelli - Quando a idéia é comprar, duas questões são importantes: aplicabilidade e liquidez. A compra para renda foge do que é uma compra para residência. Nesta última, o comprador pensa no seu paraíso: uma rua tranqüila, sem feira-livre, que não esteja junto ao fluxo provocado por universidades, longe de hospitais - por conta do barulho de sirenes etc. Nem sempre estas exigências se aplicam à compra do imóvel para renda. IW - Onde entra a questão da liquidez?AT - O interesse de quem compra imóvel para renda é o retorno satisfatório, o que equivale dizer: taxa de ocupação plena. Por exemplo, quem compra um imóvel para residência não deseja estar junto a um campus imenso, que recebe 4/5 mil alunos. Sob prisma geral, um imóvel localizado nesta condição não é atrativo para moradia. Este imóvel não está no “paraíso”, mas há outro tipo de demanda, que representa procura alta. Muitos universitários vêm de outras cidades e preferem morar próximo ao estudo. Há casos, e não são poucos, que uma locação desse tipo representa cinco, seis anos de ocupação ininterrupta, até que o universitário complete seu curso. Usualmente, este tipo de locação tem um garantidor (os pais, por exemplo) que cumpre em dia a obrigação. Sendo a vida universitária um moto perpétuo, o ciclo se renova sempre. Outros lugares atrativos para quem quer comprar imóvel para renda são as cercanias de hospitais, onde é importante a população de profissionais residentes e de estagiários. IW - Comprar imóvel para renda, desde que a aplicabilidade seja identificada corretamente, é sempre um bom negócio? AT - Cada caso é um caso. Existem variáveis, e algumas podem ser anuladas pelo próprio interessado no sucesso, que é o proprietário do imóvel. Uma delas é o preço de compra. Se ele optar por um imóvel caro, acima da média praticada na região, terá um problema pontual e outro eventual. O pontual é que, para equilibrar a renda com o investimento, o aluguel desse imóvel (calculado pelo mercado na forma de percentual sobre seu valor total) também terá preço acima da média. Em conseqüência, a locação pode demandar tempo igualmente acima da média. Para praticar um valor atrativo, que faça justiça ao seu investimento e faça justiça ao locador, o proprietário deve saber escolher bem o que vai comprar. Quanto ao problema eventual, diz respeito à venda desse imóvel. Se o proprietário tiver urgência em vender um imóvel caro, terá dificuldade em fazê-lo dentro do prazo usual de uma venda imobiliária, a menos que se proponha a perder dinheiro na transação.IW - Para profissionais recém-formados, como médicos, psicólogos, dentistas, o melhor negócio é comprar ou alugar o imóvel comercial? AT - Este é um assunto interessante, que remete diretamente à importância do profissional corretor de imóveis, e a resposta tem uma abrangência que vai além da decisão de comprar ou alugar. Muitas famílias continuam a investir no futuro profissional dos filhos, após a universidade. Além da compra ou locação, gastam uma fortuna para equipar, por exemplo, um consultório odontológico. O jovem profissional tem todas as qualidades, inclusive aperfeiçoamento no exterior, mas o consultório não tem sucesso. Isto se dá porque a área da locação ou da compra do imóvel foi escolhida inadequadamente. Um corretor qualificado tem, entre outras funções, a de identificar a área mais adequada a esta ou aquela atividade, e indicá-la ao seu cliente, minimizando as possibilidades de insucesso. IW - Na hora da compra, além de pesquisar sobre a saúde financeira da construtora/incorporadora, quais outras precauções são fundamentais? AT - Um empreendimento que tem um agente financeiro garantidor é algo que pode ser incluído nesse tipo de análise, mas não significa dizer que esta é uma condição absolutamente indispensável. IW - Como está a tramitação, no Congresso, do Projeto de Lei que prevê o seguro garantia da entrega do imóvel? Em sendo aprovado, este PL pode contribuir para manter o mercado aquecido? AT - A aprovação deste PL já se arrasta há alguns anos, mas, na prática, já acontece, desde a aprovação da Lei 10.231/2003, que instituiu o Patrimônio de Afetação, uma garantia muito interessante. A obra é individualizada do patrimônio da construtora ou incorporadora, e ainda que algo ocorra com a empresa, o empreendimento não sofrerá conseqüências. Outro instrumento interessante é a alienação fiduciária, que num primeiro momento parece garantir apenas o lado do agente financeiro, uma vez que torna ágil a retomada do imóvel, em caso de inadimplência. Mas há outro lado: a agilidade na retomada significa risco menor para o agente financeiro, o que barateia o spread (diferença entre o custo de captação dos bancos e a taxa cobrada dos clientes), e faz cair a taxa de juro. O contraponto da alienação fiduciária é a hipoteca, instrumento de compromisso de pagamento que provoca longa demora na retomada. IW - Análise superficial leva a concluir que, em momento de incerteza, o melhor financiamento é aquele com parcelas fixas. Isto é verdade? AT - É difícil responder, e para tanto, só mesmo com bola de cristal. Depende, por exemplo, se a contratação do financiamento é a médio ou longo prazo. O que o interessado deve fazer é comparar as diferentes opções de financiamento e observar qual será o custo final para este ou aquele. Porém, nessa comparação, ele também precisará aplicar um pouco de futurismo, uma vez que, em questão de juros, é impossível saber, com certeza, como as taxas se comportarão. IW - Quais os índices que podem ser utilizados para corrigir parcelas fixas? Esses índices são os mesmos para corrigir parcelas dos demais tipos de financiamento? Para o comprador, qual o melhor índice de correção? AT - Os índices são sempre os mesmos. Enquanto a obra está em construção, os contratos só podem prever correção, utilizando o Custo Unitário Básico da Construção (CUB) ou o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Após a conclusão da obra, é utilizado o Índice Geral de Preços (IGP), que sofre influência do mercado como um todo. Para o leigo, as questões que envolvem a compra de um imóvel têm aspectos complexos. Estas formuladas, e outras tantas questões importantes para uma transação satisfatória são respondidas satisfatoriamente pelo corretor credenciado nas instituições afins, como o Creci e os sindicatos da categoria. Atualmente, para desempenhar esta função, é obrigatório que o profissional seja um Técnico em Transações Imobiliárias (TTI), o que lhe dá conhecimento de questões financeiras; de leis aplicáveis à urbanização; e o capacita a orientar a leitura de uma planta, para que o cliente se situe no imóvel que pretende comprar, entre outras tantas questões que precisam de respostas, quando se trata de realizar o sonho da casa própria.